전월세 세입자로 살면서 매번 집을 구하는 일은 늘 어렵습니다. 많은 과정을 거쳐야 하기 때문입니다. 그리고 절차마다, 내 보증금이 위험해질 수 있는 요소들도 숨어있기도 합니다. 그래서 오늘은 전세사기 수법 및 특별법 피해자 신청 및 예방 방법 과 보증보험 정보 에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
전세사기 란 무엇인가요?
전세사기는 임대차 시장에서 발생하는 다양한 형태의 사기 중 하나로, 임차인이 보증금을 지불하고 입주한 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 대표적입니다.
전세사기 수 및 특징
- 중복 계약: 임대인이 같은 부동산에 대해 여러 명의 임차인과 계약을 체결하여 보증금만 수령 후 잠적하는 경우입니다. 임대인은 최초 임차인에게 전세금을 반환하지 않고, 같은 재산으로 여러 번 보증금을 받아 가로챕니다.
- 가짜 매물: 실제로는 임대할 권리가 없거나 존재하지 않는 부동산에 대해 임대 계약을 체결하고 보증금을 받아가는 경우입니다.
- 임대차 보증금 반환채무 불이행: 임차 기간이 끝났음에도 불구하고, 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 이러한 상황은 임대인의 재정 문제, 부동산 가격 하락 등 다양한 이유로 발생할 수 있습니다.
전세사기 유형별 사례 및 대처방안
전세사기 유형이 여러 가지 있습니다. 그럼 유형별 사례 및 대처방안 에 대해 알아 보도록 하게습니다.
집 고를 때 깡통전세 사기
집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법을 알아보도록 하겠습니다.
깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리키는겁니다. 위 그림처럼 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택입니다.
깡통전세 사기 예방법
- 깡통주택 거르기
- 임대인의 경제력을 믿지 않기
- 전세보증금반환보증 가입 하기
임대인 확인할 때
임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법을 알아보도록 하겠습니다.
‘이처럼 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생합니다. ‘가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 방법입니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니.
임대임을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법
- 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 합니다. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크 해야 합니다.
- 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인하기를 추천합니다.
- 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.
가짜 임대인 전세사기 예방법
- 등기부등본 임대인이 꼐약 당사자인지 확인하기
- 임대인 신분증 확인하기
- 대리인 확인절차 거치기
계약서 작성할 때
계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법을 알아 보도록 하겠습니다.
일부 지역에서 나타나는 나쁜 관행 중 하나는 임대인의 대리로 거짓말을 하는 일부 공인중개사들의 부적절한 행위입니다. 이러한 공인중개사들은 임대인이나 그 대리인에 관한 어떠한 서류도 준비해주지 않으면서, 공인중개사 스스로가 임대인의 대리인으로 행동합니다. 이 틈을 이용해, 사기를 치는 경우도 있습니다.
가짜 임대인 전세사기 예방법
- 등록된 공인중개사와 거래하기
- 부동산 공제증서 받기
계약한 직후
계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법에 대해 알아 보겠습니다.
주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친 경우, 세입자의 대항력은 다음날부터 발생합니다. 그러나 근저당권 설정은 당일부터 효력을 발휘합니다. 이는 근저당권이 세입자의 보증금보다 우선하여 처리되게 함을 의미합니다. 따라서 경매 절차나 우선순위에 대한 분쟁이 발생했을 때, 세입자의 보증금보다 근저당권이 먼저 보호받을 수 있습니다.
계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법
- 등기부등본 확인하기
- 계약서에 특약사항 기재하기
- 전세권 설정하기
입주한 이후
입주한 이후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법 을 알아 보도록 하겠습니다.
미납국세란?
임대인이 세금을 제때 내지 않으면, 이로 인해 발생하는 문제는 크게 두 가지로 분류됩니다. 첫 번째는 당해세와 관련된 문제입니다. ‘당해세’란 매각되는 부동산에 부과되는 세금이며, 이는 국세, 지방세 및 가산금 등을 포함합니다. 만약 부동산이 당해세로 인해 경매에 넘어간 경우, 이 당해세는 다른 채무(근저당권) 및 보증금보다 먼저 지급됩니다. 또한, 임대인이 밀린 세금 납부일이 내 보증금의 확정일자보다 앞선 경우에도, 그 세금은 나보다 우선하여 배당받게 됩니다. 하지만, 최우선변제 대상이라면 세금보다 우선할 수도 있습니다
임금채권이란?
임금채권은 사장이 퇴직한 노동자에게 지급하지 않은 임금을 받기 위한 권리입니다. 이는 근로자 보호 목적으로 다른 일반 채권과는 다르게 취급됩니다. 특히, 퇴직 직전 3개월의 임금채권, 재해보상금, 그리고 최근 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제 28조 2항에 따라 다른 빚보다 먼저 보호받게 되며, 이러한 권리를 최우선 임금채권이라고 합니다. 최우선 임금채권은 배당 순위에서 최우선변제 임대차 보증금과 같은 우선순위를 갖습니다. 만약 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금은 최우선 임금채권보다 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다..
당해세 및 임금채권 관련 전세사기 예방법
- 미납국세 열람제도를 활용
- 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
- 등기부등본을 확인
- 전세보증금반환보증에 가입
계약기간이 끝난 후
계약기간이 끝난 후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법을 알아 보도록 하겠습니다.
보증금을 돌려주지 않을 때 대처법
- 내용증명 보내기
- 임차권등기명령 신청하기
- 지급명령 신청 활용하기
전제사기 특별법 조치
전세사기 특별법에 따른 보호 조치는 다음과 같은 몇 가지 중요한 요소를 포함합니다. 이러한 조치들은 전세 사기 범죄로부터 피해자를 보호하고, 추가적인 피해를 예방하기 위해 마련되었습니다.
- 선임대차계약 등록제: 이 시스템은 임대인이 세입자와 계약을 체결한 후 30일 이내에 해당 계약을 등록하도록 요구하여, 다수의 세입자에게 같은 임대차 계약을 체결하는 것을 방지합니다. 이는 선착순으로 등록된 계약에 대해 법적 보호를 제공합니다.
- 보증금 반환보증 보험 의무화: 임대인이 세입자의 보증금 반환에 대한 보증 보험에 가입하도록 하여, 임대인이 경제적 어려움에 처했을 때 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 보장합니다.
- 임대차 계약 신고제: 임대인은 임대차 계약을 신고해야 하며, 이는 세입자의 권리를 더 잘 보호할 수 있도록 도와주는 정보의 투명성을 높입니다.
- 피해자 지원 및 구제 조치: 전세사기로 피해를 본 세입자를 위한 구제 조치가 마련되어 있습니다. 이는 법적 도움을 받을 수 있는 절차, 금융 지원 혹은 기타 필요한 지원을 포함할 수 있습니다.
- 법적 처벌 강화: 전세사기를 저지른 임대인에 대한 처벌이 강화되어, 속임수를 쓰는 임대인에 대한 억제력을 높입니다. 이는 높은 금액의 벌금이나 징역으로 이루어질 수 있습니다.
전세사기 보증보험 가입방법 및 시기
전세사기 보증보험은 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 사기 사건에 대비하여 가입할 수 있는 보증보험입니다. 이 보험은 임대인의 전세금 반환 의무 불이행 시 보험회사가 임차인에게 전세금을 대신 지급해주는 형태로 운영됩니다. 아래는 전세사기 보증보험 가입 방법 및 시기에 대한 안내입니다.
가입방법
- 보험회사 선택: 먼저, 전세보증보험을 제공하는 보험회사를 선택해야 합니다. 대표적으로 주택금융공사 등에서 제공하는 전세보증보험 상품이 있습니다.
- 필요 서류 준비: 임대차 계약서, 신분증, 주민등록등본, 임차물건의 소유권 확인 서류 등 보험 가입에 필요한 서류를 준비합니다.
- 보험료 산정 및 상담: 선택한 보험회사에 문의하여 구체적인 보험료와 보장 내용을 상담합니다. 보험료는 임차 보증금의 약수 퍼센트로 산정되며, 보험회사별로 차이가 있습니다.
- 가입 신청: 상담을 통해 보험 상품에 대해 충분히 이해했다면, 필요 서류를 제출하고 보증보험에 가입 신청을 합니다.
- 보험료 납부 및 가입 완료: 보험료를 납부하고, 보험회사로부터 보험증권을 받으면 가입 절차가 완료됩니다.
가입시기
- 전세사기 보증보험은 임대차 계약을 체결하기 전이나 계약 직후에 가입하는 것이 좋습니다.
- 보험 가입 가능 시기는 보험 상품에 따라 다르므로, 가입하기 전에 보험회사에 정확한 가입 시기를 문의해야 합니다.
- 일반적으로는 임대차 계약을 체결하거나, 계약 갱신 시 가입을 고려하는 경우가 많습니다.
전세사기 보증보험 가입을 통해 임차인은 전세금 반환 사고에 대비할 수 있으며, 만약의 사태에 대비하여 안전장치를 마련할 수 있습니다. 하지만, 가입 전에 반드시 보험 상품의 보장 내용을 꼼꼼히 확인하고, 자신의 상황에 맞는지 신중하게 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQs)
전세피해자에 대한 지원프로그램 중 긴급 주거지원과 긴급 금융지원 이용을 위해 전세피해 대상자임을 확인하는 서류입니다. 해당 확인서는 전세피해 지원 프로그램 이용용도로만 발급 및 사용이 가능합니다.
경매 진행상황에 따라 다릅니다. 경매낙찰이 된 경우 확인서 발급이 가능하며, 경매낙찰 전인 경우 조건부 확인서 발급이 가능합니다.
전세계약 시작일에 임대인이 변경되면 임차인은 변경된 임대인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 따라서 임대인 변경이 예정되어 있는 경우 주택의 매수인(새로운 임대인)과 전세계약서를 다시 작성하고 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
마무리 하며
전세사기는 많은 임차인들이 직면할 수 있는 어려운 문제입니다. 하지만 정부와 관련 기관이 제공하는 다양한 보호 조치와 방지책들을 잘 활용한다면 이러한 위험을 최소화할 수 있습니다. 전세사기 특별법에 따른 보호 조치, 전세사기 보증보험 가입 방법과 등록 시기에 대한 정보를 숙지하여 자신의 권리를 적극적으로 보호하고, 사기 피해를 예방하는 것이 중요합니다. 이상 전세사기 수법 특별법 피해자 신청 예방 보증보험 정보 에 대해 살펴봤습니다.